Immobilienberatung

Steuerliche Probleme bei Immobilien
Die Immobilie ist sowohl Vermögensanlage als auch Quelle der Einkommenserzielung. Dementsprechend steht sie auch unter besonderer Beobachtung und Behandlung durch den Fiskus. Hier tun sich in verschiedenen Konstellationen Steuerfallen hervor, die der Eigentümer oder Nutzer der Immobilie häufig nicht sieht und deswegen steuerschädliche Verfügungen trifft.

Zu dem häufigsten Steuerfallen gehören die: Liebhaberei, Spekulationsgewinn, anschaffungsnaher Aufwand, Standardanhebung, einheitliches Geschäft zwischen Ankauf und Errichtung der Immobilie bei der Grunderwerbsteuer.

Hierzu möchten wir folgendes ausführen: Wird durch die Vermietung eines Objektes kein langfristiger Totalüberschuss der Einnahmen über die Ausgaben erzielt, spricht man von der so genannten Liebhaberei. Diese hat zur Folge, dass kein Einkünfteerzielungstatbestand anerkannt wird und damit auch alle Werbungskosten, wie Zinszahlungen, an die Bank unberücksichtigt bleiben. Erforderlich ist demgemäß bei jeder Immobilie eine Steuerplanung.

Diese Steuerplanung muss auch den Spekulationszeitraum einschließlich der Anschaffung gleichgestellter Erwerbsvorgänge durch Entnahmen aus dem Betriebsvermögen beachten. Wird innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren eine Immobilie angekauft und verkauft, ist die Werterhöhung abzüglich auf dieser entfallende Werbungskosten zu berücksichtigen. Hier besteht Gestaltungsspielraum.

Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte an- und verkauft, wird gewerbesteuerpflichtig, weil seine Tätigkeit als gewerblicher Grundstückshandel angesehen wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Objekte auch Eigentumswohnungen oder Miteigentumsanteile sein können.

Großen Raum nimmt in der Beratungspraxis die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand ein, wobei ersterer den Vorteil hat, dass der Aufwand sofort oder verteilt auf 2 bis 5 Jahre abgezogen werden kann, wobei ein so genannter Herstellungs- oder Anschaffungsaufwand nur über die Abschreibung mit in der Regel 2 % pro Kalenderjahr wirkungslos verpufft. Die Finanzverwaltung, der Gesetzgeber und die Rechtssprechung haben in den Figuren des anschaffungsnahen Aufwandes bzw. der Standardanhebung Sachverhalte beschrieben, die dazu führen, dass Erhaltungsaufwand in Anschaffungskosten umgedeutet wird. Hierzu ist eine eingehende Beratung notwendig.

Zivilrechtliche Problemfelder
Immobilien als werthaltiger Vermögensgegenstand sind insbesondere in strategischen Lebenslagen häufig Streitpunkt vor den Gerichten.

1. Privates Baurecht
Schon beim Kauf eines Grundstücks oder dem Abschluss von Bauverträgen können sich rechtliche Probleme ergeben. Nicht wenige Bauvorhaben sind mangelhaft oder werden nicht innerhalb der vereinbartem Frist fertiggestellt. Bei der Vertragsgestaltung ist es daher wichtig abzustimmen, wer hierfür das Risiko trägt, um für eine gerichtliche Auseinandersetzung gut gerüstet zu sein. Wir überprüfen gerne Ihnen vorgelegte Bauverträge auf eine vorteilhafte Gestaltung

2. Familienrecht
Während der Ehe gekaufte Immobilien werden bei gesetzlichem Güterstand nicht ohne weiteres Eigentum beider Ehegatten, sondern gehören nur demjenigen Ehegatten, der die Immobilie beim Notar kauft. Bei einer Scheidung findet demgemäß ein Wertausgleich statt, wobei dann dem Eigentümer erhebliche Bewertungsrisiken drohen. Häufig werden während der Ehezeit auch Vermögensverfügungen in der Gestalt vorgenommen, dass ein Ehegatte eine mitgebrachte Immobilie zur Hälfte seinem Ehepartner schenkt.

Circa drei Millionen Menschen in Deutschland leben in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft zusammen, die für viele eine bewusst gewählte Alternative zur Ehe darstellt. Dennoch möchten die Partner oftmals nicht auf ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung verzichten. Schaffen sich unverheiratete Paare jedoch gemeinsam eine Immobilie an, kommt es im Trennungsfall regelmäßig zum Streit um die Vermögensauseinandersetzung, was dann zu kostenintensiven Gerichtsverfahren führt. Zu erheblichen Folgen kann aber nicht nur eine Trennung der Partner führen, sondern auch der Tod eines der Lebenspartner.

3. Erbrecht
Seit Jahren diskutiert der Gesetzgeber Änderungen in der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Um nicht den Launen des Gesetzgebers ausgeliefert zu sein, kann es vorteilhaft sein, wenn Eltern die Übertragung ihrer Immobilie auf ihre Kinder noch vor ihrem Tod in Betracht ziehen. Wir beraten Sie gern, wie eine Übertragung Ihrer Immobilie rechtlich und steuerlich sinnvoll geschehen kann.

Durch Erbfälle entstehen regelmäßig Miteigentümergemeinschaften, was für den Bestand und die Bewirtschaftung der Immobilie nicht wünschenswert ist, da Entscheidungen nur einstimmig herbeigeführt werden können. Hier gilt es durch entsprechende testamentarische Regelungen oder Vermögensübergaben unter Lebenden den Erhalt der Immobilie rechtzeitig zu gewährleisten. Wir haben in unserer Praxis nicht wenige Fälle kennen gelernt, in denen Immobilien von Erbengemeinschaften in der Zwangsversteigerung gelandet sind. Damit wird von der Vorgängergeneration erarbeitetes Vermögen verschwendet.

Finanzierung der Immobilie
Bei der Finanzierung der Immobilie sind steuerliche und wirtschaftliche Gesichtspunkte ausschlaggebend. Im Hinblick auf die drohende Inflationsgefahr sollte darüber hinaus erwogen werden, langfristige Finanzierungen zu erreichen. Wir erstellen und überprüfen Finanzierungskonzepte.

Störungen im Mieter-/Vermieterverhältnis
Die Streitthemen im Mietverhältnis reichen von den allgemeinen Vertragsangelegenheiten bis hin zu Streitigkeiten über Kaution, Mieterhöhung und Eigentümerwechsel.

Häufigen Dissens bietet auch die Betriebskostenabrechnung und damit die Frage, welche dieser Kosten man auf die Mieter abwälzen kann und welche Kosten allein vom Vermieter zu tragen sind. Auch kann sich Streit ergeben über die Aufteilung der Kosten zwischen den einzelnen Mietparteien und es sind Fristen zu beachten.

Weiterhin können sich Probleme bei durch den Vermieter durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ergeben, wie zum Beispiel beim Einbau neuer Sanitäreinrichtungen. Für den Vermieter besteht hier die Pflicht, den Mieter rechtzeitig vor den Modernisierungen über Art, Dauer und Umfang der Arbeiten und die damit einhergehenden Mieterhöhungen in Kenntnis zu setzen, wohingegen sich der Mieter unter bestimmten Umständen auch weigern kann, dass diese Arbeiten in seiner gemieteten Wohnung durchgeführt werden.

Viele Streitigkeiten treten zudem bei der Beendigung des Mietverhältnisses auf. Dabei gibt es nicht nur für den Mieter Gründe, einen Mietvertrag zu kündigen. Auch dem Vermieter ist es unter gewissen Umständen möglich, das Vertragsverhältnis zu beenden. Dies ist unter anderem dann möglich, wenn der Vermieter einen Eigenbedarf an der betreffenden Wohnung geltend machen kann, wenn der Mieter sich in Zahlungsverzug befindet oder bei Störung des Hausfriedens durch den Mieter. Aber auch andere Kündigungsgründe sind möglich. So hat der Bundesgerichtshof erst im Februar 2011 entschieden, dass dem Vermieter das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages zusteht, wenn der einzige noch verbleibende Mieter eines ansonsten leerstehenden Hauses den Abriss des völlig veralteten Mehrfamilienhauses blockiert und so den Neubau eines modernen Mietshauses verhindert.